中国经济过去 20 年最大的"房间里的大象"——巅峰时期占 GDP 的 25%+、贡献地方财政 40%、是绝大多数家庭最大的资产。2021 年"三道红线"之后进入"长十字"出清：民营房企暴雷潮 → 销售腰斩 → 土地财政转型 → "保交楼 / 保民生"救助。研究地产，本质是研究中国经济的换挡。
过去 20 年地产公司都信奉"高杠杆 + 高周转"：
2021 年"三道红线"（剔预资产负债率 ≤ 70%、净负债率 ≤ 100%、现金短债比 ≥ 1）直接戳破了这个模式。民营房企首当其冲，国央房企凭借融资优势逆势扩张。
融资成本 3–4%，政府背景 + 稳健经营。保利、中海、华润、招商、建发是这轮出清的最大赢家，市占率持续提升。
融资成本 8–12%，高周转高杠杆。恒大、碧桂园、融创、世茂、旭辉等相继出险。幸存者寥寥（如龙湖、滨江）。
万科、金地等混合制房企，经营相对稳健，但也面临压力。万科 2024 年一度面临流动性争议。
华润万象生活、龙湖商业、中海物业等以持有运营为主，受开发周期影响小，现金流稳定。
| 公司 | 代码 | 性质 | 销售额(亿) | 净利润(亿) | ROE | 三道红线 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保利发展 | 600048 | 央企 | 4222 | 120 | 6.5% | 三项全绿 |
| 中海地产 | 00688.HK | 央企 | 3098 | 256 | 9.3% | 三项全绿 · 融资成本最低 |
| 华润置地 | 01109.HK | 央企 | 3070 | 313 | 10.1% | 三项全绿 · 商业强 |
| 招商蛇口 | 001979 | 央企 | 2936 | 63 | 4.9% | 三项全绿 |
| 建发国际 | 01908.HK | 国企 | 1889 | 51 | 14.5% | 成长型国企代表 |
| 万科 | 000002 | 混合 | 3761 | 122 | 6.9% | 现金短债比承压 |
| 龙湖集团 | 00960.HK | 民营 | 1735 | 128 | 10.3% | 三项全绿 · 民营幸存者 |
| 华润万象生活 | 01209.HK | 物管 | 148（营收） | 29 | 18.2% | 商业物管双轮驱动 |